倉庫の建築時には各種制限を確認しよう！地域によっては建築できない工場、倉庫に注意

倉庫の建築を計画する際には、建築基準法をはじめとする法律や、自治体が定める条例など、多岐にわたる制限を遵守する必要があります。 特に、土地の用途地域によっては、そもそも倉庫の建築が許可されないケースも存在します。 事業計画を円滑に進めるためには、これらの規制を事前に正確に把握し、計画に反映させることが不可欠です。 本記事では、倉庫建築に関わる主要な法的制限、特に建築面積や建ぺい率、そして近年の法改正について詳しく解説します。

建築基準法とは？

建築基準法は、国内で建物を建てる際に守らなければならない最低限のルールを定めた法律です。 この法律の目的は、国民の生命、健康、財産の保護にあり、建物の敷地、構造、設備、用途に関する基準を設けています。 倉庫を含む全ての建築物は、この基準法に適合している必要があり、安全性や衛生面、市街地の環境維持が図られます。 特に火災発生時の被害を最小限に抑えるため、防火や避難に関する規定は厳しく定められており、安全な社会基盤の形成に寄与しています。

建築基準法における「倉庫」の定義

建築基準法上、倉庫は不特定多数の人が利用する可能性のある特殊建築物として扱われます。 特殊建築物には、学校、病院、百貨店、映画館なども含まれ、一度火災などの災害が発生すると大きな被害につながる可能性があるため、一般的な建物よりも厳しい安全基準が適用されます。 例えば、倉庫の規模に応じて主要構造部に高い耐火性能が求められ、3階建て以上かつ床面積の合計が200㎡を超える場合は耐火建築物、延べ面積が1,500㎡を超える場合は準耐火建築物としなければならない等の規定が存在します。 これらの基準法上の規制は、万一の際に利用者や周辺住民の安全を確保することを目的としています。

倉庫が建築基準法を満たすには

倉庫が建築基準法に適合するためには、建物の規模や構造に応じて定められた複数の要件を満たす必要があります。 特に重要視されるのが火災に対する安全性であり、建物の倒壊や延焼を防ぐための構造的な強度が求められます。 具体的には、主要構造部を耐火性能の高い材料で覆う「耐火・準耐火構造」の採用や、火災の拡大を一定範囲に食い止める「防火区画」の設置が義務付けられています。 さらに、内装材にも燃えにくい材料の使用を求める「内装制限」があり、これらの基準法で定められた規定を遵守することで、安全な倉庫建築が実現されます。

耐火・準耐火構造

倉庫建築においては、その規模や階数に応じて、建物の主要構造部（壁、柱、床、梁など）を耐火構造または準耐火構造にする必要があります。 耐火構造とは、火災が発生しても一定時間、建物の倒壊や延焼を防ぐ性能を持つ構造を指し、大規模な倉庫に適用されます。 一方、準耐火構造は、火災の延焼を抑制する性能を持ち、耐火構造よりは基準が緩和されています。 これらの構造要件は、火災時に建物内にいる人々の避難時間を確保し、消防隊の消火活動を助け、周辺への延焼被害を最小限に抑えることを目的としています。 設計段階で、計画する倉庫がどちらの構造に該当するかを正確に把握することが重要です。

防火区画の設置

延べ面積が1,500㎡を超えるような大規模な倉庫では、火災が建物全体に広がるのを防ぐため、防火区画の設置が義務付けられています。 防火区画とは、耐火性能を持つ壁や床、そして防火扉などで区切られた空間のことです。 これにより、万が一火災が発生した場合でも、火や煙をその区画内に封じ込め、延焼を遅らせることが可能になります。 面積で区画する「面積区画」のほか、建物の階層で区画する「竪穴区画」など、建物の形状や用途に応じた区画設定が求められます。 この防火区画の設置は、被害の局所化と安全な避難経路の確保に不可欠な措置です。

内装制限

建築基準法では、火災発生時の安全性を高めるため、建物の用途や規模に応じて壁や天井に使用する内装材に制限を設けています。 これを内装制限と呼びます。 倉庫もこの規制の対象であり、特に避難経路となる廊下や階段、あるいは大規模な空間では、燃えにくい材料の使用が求められます。 内装材が燃えやすいと、火災が急速に拡大するだけでなく、有毒なガスが発生し人命に危険が及ぶ可能性があります。 そのため、仕上げ材には不燃材料、準不燃材料、難燃材料といった、国土交通大臣が定めた防火性能を持つ材料を選定する必要があり、安全な空間づくりに貢献します。

建ぺい率と容積率とは？

建ぺい率と容積率は、敷地に対してどれくらいの規模の建物を建てられるかを定める重要な指標です。 これらは都市計画法に基づき、土地の用途地域ごとに上限値が定められています。 建ぺい率は敷地を覆う建物の割合を、容積率は敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を制限するもので、都市の過密化を防ぎ、日照や通風、防災上の空間を確保するなど、良好な市街地環境を形成・維持することを目的としています。 倉庫を建築する際には、この二つの規制を必ず確認し、上限を超えないように設計する必要があります。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合を示す指標で、「建築面積÷敷地面積」という計算式で算出されます。 建築面積とは、建物を真上から見たときの水平投影面積のことです。 例えば、200㎡の敷地に建築面積100㎡の建物を建てる場合、建ぺい率は50%となります。 この規制は、敷地内に一定の空地（オープンスペース）を確保することを目的としています。 確保された空地は、日照や風通しを改善するだけでなく、火災時の延焼防止や避難経路としての役割も果たします。 建ぺい率の上限は用途地域によって異なり、計画地の制限値を遵守して設計を進める必要があります。

容積率の計算方法

容積率は、敷地面積に対する建物の延べ面積（各階の床面積の合計）の割合を示す指標であり、「延べ面積÷敷地面積」の式で求められます。 例えば、200㎡の敷地に延べ面積が300㎡の建物を建てる場合、容積率は150%です。 この規制は、建物の立体的なボリュームをコントロールし、人口や交通量の集中を抑制することを目的としています。 容積率を制限することで、道路や下水道、公園といった都市インフラへの過度な負担を防ぎ、快適な都市環境を維持します。 容積率の上限も建ぺい率と同様に、用途地域ごとに定められており、計画地の容積率を守ることが求められます。

法改正が行われた背景

2023年4月1日に施行された建築基準法施行令の改正は、近年の社会経済状況の変化に対応するものです。 特に、インターネット通販市場の急拡大に伴い、物流施設の需要が全国的に高まっています。 これを受け、荷役作業の効率化や、トラックドライバーをはじめとする労働者の作業環境改善が喫緊の課題となっていました。 具体的には、雨天時でもスムーズに荷物の積み下ろしができるよう、トラックバースを覆う大きな庇の設置ニーズが増大したことが、今回の法改正の直接的なきっかけとなりました。 従来の規制では大きな庇の設置が困難であったため、その緩和が求められていました。

法文で改正内容を確認する

2023年4月1日に施行された建築基準法施行令の改正により、倉庫や工場の荷捌き用の庇に関する建築面積の算定方法が変更されました。 従来、建物の外壁や柱の中心線から1m以上突き出た庇は、その先端から1m後退した線までが建築面積に含まれていました。 しかし今回の改正で、一定の要件を満たす倉庫や工場に限っては、建ぺい率を計算する際の建築面積から最大5mまで後退、緩和されることになったのです。 この基準法の改正は、より大きな庇の設置を可能にし、全天候型の荷役スペースを確保しやすくするための措置であり、物流業務の効率化に大きく寄与します。

『不燃材料』の条件について

今回の法改正による建築面積の緩和措置を受けるための重要な条件の一つに、対象となる庇などの軒等が「不燃材料」で造られていることが挙げられます。 不燃材料とは、建築基準法で定められた防火性能を持つ材料のことで、通常の火災による加熱が加えられても、燃焼しない、防火上有害な変形や亀裂が生じない、といった性質を持ちます。 具体的には、コンクリート、れんが、鉄鋼、ガラスなどが該当します。 この規定は、大規模な庇が火災時に延焼の経路となることを防ぎ、建物の安全性を確保するために設けられています。 したがって、緩和を適用するためには、庇の構造や仕上げにこれらの不燃材料を使用する必要があります。

『上階を設けない』に関する条件について

建築面積の緩和を受けるための条件として、対象となる庇の上部に上階を設けてはならないという規定があります。 これは、庇の上に居室などの建物部分が存在すると、構造上の安全性や防火上のリスクが増大するためです。 基準法では、この条件を「軒等の全部の上部に上階を設けないこと」と定めています。 したがって、設計上、庇の一部でも上階の床などと重なってしまうと、その庇全体が緩和措置の対象外となるため注意が必要です。 ただし、避難や消防活動のために必要な非常用の進入口や、空調設備の室外機といった、法令で認められている一部の設備を庇の上部に設置することは例外的に許可されています。

『軒等の面積』に関する条件について

2023年4月1日に施行された法改正により、倉庫や工場に設けられる特定の庇（軒等）について、建築面積の算定における緩和措置が設けられました。この緩和では、外壁の中心線から5mまで突き出た部分が建築面積に算入されなくなります。ただし、この緩和措置が適用される庇には、いくつかの条件があります。

具体的には、「安全上、防火上及び衛生上支障がない軒等」として国土交通大臣が定める基準に適合する必要があり、その基準には以下が含まれます。

• 庇の先端から敷地境界線までの水平距離が5m以上離れていること。
• 庇の高さが、当該部分から敷地境界線までの水平距離以下であること。
• 庇の全体が不燃材料で造られていること。
• 庇の上部に上階が設けられていないこと（非常用進入口や室外機置場等は除く）。
• 不算入となる庇の合計面積は、敷地面積に建ぺい率の最高限度を乗じた面積の1割以下であること。

この法改正は、物流効率化のために大規模な庇の設置を促進することを目的としています。 従来の建築基準法では、外壁の中心線から1m以上突き出た庇は建築面積に算入されることが原則でしたが、今回の改正で倉庫や工場に限り、一定の条件を満たすことで最大5mまで不算入となるため、より大きな庇を設置しても建ぺい率の制限をクリアしやすくなります。 ただし、この緩和は建ぺい率の算定にのみ適用され、他の建築面積に関する規制では従来の計算が必要となる場合があります。

『軒等からの敷地境界線までの距離』に関する条件について

2023年4月1日に施行された建築基準法改正により、倉庫などの大規模な庇に関して建築面積の緩和措置が設けられました。この緩和措置を適用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。具体的には、庇の先端が敷地境界線から5m以上離れていること、敷地境界線を基準として庇の高さに応じた離隔距離（1:1）を確保することなどが挙げられます。この緩和措置は、物流効率化のために大規模な庇の設置を促進することを目的としています。

これらの基準法の規定は、隣接する敷地への日照や通風といった環境への影響を配慮するとともに、火災時の延焼防止や消防活動のための空間を確保する目的で設けられています。

『建築物の用途』に関する条件について

今回の建築面積の緩和措置は、全ての建物に適用されるものではありません。 基準法上、この緩和が認められるのは「工場または倉庫の用途に供する建築物」に限定されています。 さらに、その中でも「専ら貨物の積卸しその他これに類する業務のために設ける軒等」であることが明確な条件です。 したがって、例えば従業員の通用口の雨よけや、単なる通路として利用される庇は、この緩和の対象外となります。 物品販売店舗に併設された倉庫の場合、その倉庫部分に設けられた荷捌き用の庇のみが対象となるなど、実際の利用目的が厳密に問われるため、計画段階での十分な確認が必要です。

【注意】あくまで緩和の対象は『建蔽率の計算』に係る部分のみ

今回の法改正による建築面積の緩和は、あらゆる計算に適用されるわけではない点に、特に注意が必要です。 この緩和措置が適用されるのは、あくまで「建ぺい率の算定に用いる建築面積」のみに限定されています。 建築基準法には、建ぺい率以外にも建築面積を基に基準が定められている規定（例えば、小屋裏の隔壁設置基準など）が存在しますが、それらの計算においては、今回の緩和は適用されません。 したがって、従来の原則通り、庇の先端から1m後退した線で建築面積を算定する必要があります。 このため、一つの建物に対して2種類の建築面積の計算が求められる場面が生じます。

倉庫の建築時には各種制限を確認しよう！地域によっては建築できない工場、倉庫に注意

倉庫の建築を実現させるためには、建築基準法に定められた技術的基準をクリアするだけでなく、より広い視野での法的制限の確認が不可欠です。 特に、都市計画法で定められている「用途地域」は、建築計画の根本を左右する重要な要素となります。 土地の選定を誤ると、倉庫の建築が認められないという事態にもなりかねません。 したがって、事業計画の初期段階で、候補地の法的な制約を多角的に調査し、実現可能性を慎重に見極めることがプロジェクト成功の鍵を握ります。

倉庫の建築制限はなんのためにある？

倉庫に課せられる様々な建築制限は、複数の目的を持っています。 最も重要なのは、火災や地震といった災害時における人命の安全確保です。 耐火構造や防火区画の設置義務は、建物の倒壊や延焼を防ぎ、中にいる人々が安全に避難するための時間を稼ぐことを目的としています。 また、建ぺい率や容積率、高さ制限といった規制は、日当たりや風通しを確保し、周辺の住環境との調和を図るために設けられています。 さらに、用途地域の指定は、住居、商業、工業といった土地利用を適切にゾーニングすることで、それぞれの地域の特性を守り、計画的な街づくりを進めるために存在します。

条件によっては非常用の進入口も必要

建築基準法では、火災発生時に消防隊が円滑な消火・救助活動を行えるよう、一定の条件を満たす建物に「非常用の進入口」の設置を義務付けています。 倉庫の場合、建物の3階以上の階や、延べ面積が1,000㎡を超える地階などがこれに該当する可能性があります。 非常用の進入口は、道路に面する外壁に設置し、大きさや構造、設置間隔などが細かく規定されています。 この進入口は、外部から容易に内部へ進入できる構造でなければならず、設計段階でその位置や仕様を計画に盛り込む必要があります。 これは、万一の際に迅速な消防活動を可能にし、被害の拡大を防ぐための重要な安全規定です。

用途地域の建築制限にも注目しよう

倉庫を建てる土地を選ぶ際に、必ず確認しなければならないのが都市計画法で定められた「用途地域」です。 用途地域制度は、市街地を住居系、商業系、工業系など13種類の地域に区分し、それぞれの地域の目的に応じて建てられる建物の種類、規模、用途を制限するものです。 例えば、「第一種低層住居専用地域」や「商業地域」では、原則として倉庫の建築はできません。 一方で、「準工業地域」や「工業地域」、「工業専用地域」では、規模の大小はあれど倉庫の建築が可能です。 このように、土地がどの用途地域に指定されているかによって建築の可否が根本的に決まるため、土地選定の最優先確認事項となります。

倉庫の建築では事前の詳細確認が必須

倉庫の建築プロジェクトは、建築基準法、都市計画法、消防法、各自治体が定める条例など、多くの法律や規制が複雑に絡み合います。 これらの法規制は専門性が高く、すべてを正確に把握し、計画に反映させることは容易ではありません。 そのため、計画の初期段階で、経験豊富な設計事務所や建設会社といった専門家に相談することが不可欠です。 専門家による敷地調査や、管轄する行政庁への事前相談を通じて、計画に潜む法的な課題を洗い出し、解決策を検討するプロセスが、後の手戻りや計画の中断といったリスクを回避し、プロジェクトを円滑に進める上で極めて重要です。

まとめ

倉庫を建築する際の建築面積は、建物の規模を示すだけでなく、建ぺい率の算定や各種法規制の適用基準となる重要な要素です。 2023年4月1日に施行された建築基準法施行令の改正により、特定の条件を満たす倉庫や工場の庇については、建ぺい率計算上の建築面積が緩和されることになりました。 この改正は、荷役作業の効率化や労働環境の改善に寄与するものですが、緩和を受けるためには、用途、不燃材料の使用、上階の不存在、面積の上限、敷地境界線からの距離といった複数の条件をすべて満たす必要があります。 倉庫建築を検討する際には、こうした複雑な法規制を正しく理解し、専門家と連携して計画を進めることが求められます。