| 工場建設で適切な土地条件とは？知って損はない土地探し選び方の基礎（用途地域編）

工場建設を検討する上で、候補地の用途地域は非常に重要な要素です。用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた、地域ごとの建築物の用途を制限するもので、良好な市街地環境を形成することを目的としています。工場は騒音や振動、臭気などを伴う可能性があるため、建設できる用途地域が限られています。土地探しを始める前に、候補となる土地がどの用途地域に指定されているかを確認し、目的に合った工場が建設可能かどうかを把握しておく必要があります。これは、後々の計画変更やトラブルを防ぐために不可欠なステップと言えます。

工場・倉庫の暑さ対策に『クールサーム®』

屋根に塗るだけで空調代を削減！※1

可視光線、近赤外線のほとんどを反射し、また一部吸収した太陽エネルギーを遠赤外線として放散、さらに遮断層を作り熱伝導を防ぐ、といった特性を持つNASAが開発した特殊なセラミックで屋根や壁面を塗装。劣化の原因となる紫外線もカットして、断熱効果は長期間（10年以上※2）持続可能。コスパの高い断熱素材です。

※1 理想科学工業㈱霞ヶ浦工場の実例を元に、イメージ表示し得られたデータを元に室内空間の温度上昇を抑制することから、空調設備の温度を上げることで電気代等の削減が期待できます。
※2 クールサーム®の実証実験にて10年以上の耐久性を確認しています。詳しくは弊社スタッフまでお問い合わせください

クールサームについて詳しくはこちら

この記事の監修者

株式会社澤村(SAWAMURA)

山々に囲まれ、琵琶湖を臨む滋賀県高島市。
株式会社澤村は1950年の創業以来、地域とともに歩みながら、信頼・実績・技術を受け継いできました。
現在、フィールドは滋賀・京都・福井まで広がり、130名を超えるスタッフと共に、設計・施工の一貫体制でお客さまのご要望にお応えしています。
本コラムは株式会社澤村が運営する工場建築・倉庫建築に関するお役立ちコラムです。

• 
• 
• 

倉庫建築における主要な建築制限とは？建ぺい率・容積率の基礎知識

倉庫を建築する際には、建築基準法や都市計画法に基づいた様々な制限があります。その中でも特に重要なのが「建ぺい率」と「容積率」です。これらは、敷地に対して建てられる建物の大きさを制限することで、良好な市街地環境を維持することを目的としています。用途地域によってこれらの制限は異なり、計画している倉庫の用途や規模によって建築の可否や条件が変わってきます。

建ぺい率とは？計算方法と制限について

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。これは、土地に対して建てられる建物の広さを制限するもので、日照や風通しの確保、都市景観の維持、そして防災上の観点から、建築基準法によって用途地域ごとに上限が定められています。建ぺい率を超える建物を建築することは、違法建築となりますので注意が必要です。計算方法は、建築面積を敷地面積で割り、100を掛けることで求められます。建ぺい率は地域の特性に合わせて異なり、詳細な数値は市区町村の条例などで確認できます。

容積率とは？計算方法と制限について

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を指します。これは、その土地にどれくらいの規模の建物を建てられるかを示す指標となります。都市計画法や建築基準法によって地域ごとに上限が定められており、無秩序な建築を防ぎ、都市の過密化を抑制する役割があります。

容積率の計算は、「建物の延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100（％）」で行われます。 ただし、容積率には制限があり、都市計画で定められた指定容積率と、前面道路の幅員によって決まる基準容積率のうち、いずれか厳しい方が適用されます。 特に前面道路の幅員が12m未満の場合は、道路幅員に特定の係数をかけた数値が容積率の上限となることがあります。

倉庫の用途地域ごとの建ぺい率・容積率の制限

倉庫の建築においては、用途地域ごとに建ぺい率と容積率の上限が定められています。これにより、敷地に対してどれくらいの規模の倉庫が建築できるかが決まります。例えば、工業地域や工業専用地域は、他の用途地域に比べてこれらの制限が緩和されている傾向にあり、比較的大きな倉庫を建設しやすいです。ただし、同じ用途地域内でも、市町村によって制限値が異なる場合があるため、事前に確認が必要です。また、前面道路の幅員によっても容積率が制限されることがあります。

倉庫の建築場所を決める用途地域とは？

倉庫を建築する上で非常に重要な要素の一つが、用途地域です。用途地域とは、都市計画法に基づき定められた、地域ごとの建築物の用途を制限するルールのことで、良好な市街地環境を形成することを目的としています。用途地域は、住宅系、商業系、工業系の大きく3つに分類され、さらに細分化された合計13の種類があります。どの用途地域に指定されているかによって、建てられる建物の種類や規模が制限されます。したがって、倉庫建設を計画する土地が、倉庫の建築が可能な用途地域であるかを確認することが不可欠です。

一般的に工場が建築可能な用途地域とは？

工場建設に適した用途地域は、主に都市計画法で定められた工業系地域です。具体的には、工業の利便増進を図る「工業地域」、工業地域に比べて住宅や商業施設も建築可能な「準工業地域」、工場や倉庫が集積し、住宅や商業施設の建設が原則認められない「工業専用地域」があります。 これらの地域は、騒音や振動など、工場活動に伴う影響を比較的許容できる環境にあります。ただし、準工業地域では環境リスクの高い工場は建設できないなど、地域によってさらに詳細な制限が存在する場合があるため注意が必要です。

準工業地域、工業地域、工業専用地域以外には建てられないの？

工場は準工業地域、工業地域、工業専用地域で建てられるのが一般的ですが、これらの用途地域以外にも建てられる場合があります。例えば、第二種住居地域や準住居地域では、周辺環境への影響が小さい小規模な工場であれば建築が認められることがあります。ただし、建てられる工場の種類や規模には制限があり、自治体によって条例などで独自の規制が設けられていることもあります。また、都市計画区域外の無指定地域でも建築可能な場合がありますが、インフラ整備が十分でないことや、開発許可が必要なケースもあるため注意が必要です。

自家用倉庫と営業用倉庫で異なる建築可能な用途地域

倉庫には、自社の荷物を保管する自家用倉庫と、他社の荷物を保管する営業用倉庫があり、建築可能な用途地域が異なります。営業用倉庫は、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域に建築可能ですが、自家用倉庫はこれらに加えて、第二種住居地域など一部の住居系地域でも建築できる場合があります。ただし、自治体によっては用途地域に関わらず建築が制限される場合があるので、事前に確認が必要です。

倉庫の建築制限：建ぺい率や容積率以外の注意点

倉庫の建築には、建ぺい率や容積率以外にも、建築基準法によって様々な制限が設けられています。これらは主に火災発生時の延焼防止や避難経路の確保を目的としており、安全な倉庫運用に不可欠な要素です。例えば、防火地域や準防火地域に指定されている場合は、建物の構造や使用できる材料に厳しい制限があります。また、建物の高さや敷地境界線からの距離に関わる斜線制限も確認が必要です。さらに、建物の規模に応じた構造制限や、一定面積ごとに火災の広がりを防ぐ防火区画の設置も義務付けられています。これらの制限は、建築予定地の用途地域や倉庫の用途、規模によって異なるため、事前の確認が非常に重要となります。

防火・準防火地域における制限

防火地域または準防火地域は、市街地での火災の危険を防ぐために都市計画で定められた地域です。防火地域は特に建物が密集する市街地の中心部や幹線道路沿いに指定され、準防火地域はその周辺に指定される傾向があります。これらの地域では建築基準法により建物の構造などに制限が設けられています。例えば、防火地域内の建物は規模に応じて耐火建築物または準耐火建築物にする必要があります。一方、準防火地域では防火地域よりも制限が緩和されていますが、一定の規模以上の建物は耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。また、延焼の恐れのある部分には防火性能を持つ構造や設備が求められます。木造建築物についても一定の基準を満たせば建築が可能ですが、耐火構造や準耐火構造とするための追加の措置が必要となります。

高さ制限・斜線制限

倉庫建築には、建ぺい率や容積率以外にも、建物の高さに関する制限が存在します。これらの制限は、周辺環境への日照や通風を確保し、圧迫感を軽減することを目的としています。

主な高さ制限には、「絶対高さ制限」と「斜線制限」があります。絶対高さ制限は、用途地域ごとに建物の高さの上限が定められているものです。 斜線制限は、道路や隣地からの距離に応じて建物の各部分の高さに制限を設けるもので、「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」などがあります。 これらの制限は、用途地域によって内容が異なるため、計画地の制限を事前に確認することが重要です。

構造制限と防火区画

倉庫の建築においては、構造に関する制限や防火区画の設置も重要な検討事項です。火災発生時の延焼を最小限に抑え、人命の安全確保や被害拡大防止を目的として、建築基準法によって基準が定められています。例えば、倉庫の規模や階数に応じて、耐火建築物または準耐火建築物とすることが義務付けられています。具体的には、床面積が1,500㎡以上の場合は準耐火建築物、3階以上の階で床面積が200㎡以上の場合は耐火建築物にする必要があります。また、火災の広がりを防ぐために、一定の面積ごとに防火区画を設けることも建築基準法により定められています。防火区画の種類には、面積区画、高層階区画、竪穴区画、異種用途区画などがあり、建物の用途や構造によって適用される基準が異なります。これらの構造制限や防火区画に関する規定は、建築物の安全性を確保するために不可欠です。

内装制限

倉庫の建築においては、火災発生時の延焼拡大を防ぎ、避難経路を確保するために建築基準法で内装制限が定められています。特に、高さ1.2m以上の壁と天井に不燃材料または準不燃材料を使用することが求められます。この制限は、倉庫の規模や構造、設置されている消防設備によって異なる場合があります。対象となる倉庫では、使用できる内装材の種類や箇所が細かく規定されているため、事前に確認が必要です。内装制限に違反した場合、罰則の対象となるだけでなく、火災発生時に大きな被害につながる可能性があります。

非常用の進入口や防火区画について

倉庫を建築する際は、万が一の火災に備えた対策が建築基準法で定められています。特に3階建て以上の倉庫では、火災発生時に消防隊が速やかに建物内に進入し、人命救助や消火活動を行うための非常用進入口の設置が義務付けられています。非常用進入口は、屋外に面した開口部で、一定の間隔で設置する必要があります。また、火災の延焼を防ぐために、建物の構造や規模に応じて防火区画を設けることも重要です。防火区画は、耐火構造の床や壁、特定防火設備などで区画され、火災を一定範囲に閉じ込める役割を果たします。これらの防火に関する規定は、倉庫を利用する人々の安全確保と、延焼による被害拡大を防ぐために不可欠です。

１．二種住居地域に計画をしたケース

第二種住居地域は、主に住環境を守りつつも、利便性を考慮して店舗や事務所、遊戯施設などの建築も可能な地域です。工場についても、建築基準法により作業場の床面積が50m²以下のものに限り建築が認められています。ただし、危険性の高い工場や環境を悪化させる恐れのある工場は建築できません。この地域に工場を計画する際には、周辺環境との調和や騒音対策などに十分な配慮が必要です。建ぺい率や容積率、高さ制限などの建築制限も定められています。

２．無指定地域に建築したケース

用途地域が無指定の区域は、都市計画法に基づく用途地域が定められていない地域を指します。主に市街化調整区域や非線引き都市計画区域の一部、都市計画区域外に存在します。無指定の地域は用途制限が比較的緩和されている場合が多いですが、全く制限がないわけではありません。地方自治体の条例によって独自の制限が設けられていることもあります。開発を行う際は、自治体の条例や指導要綱を確認することが重要です。また、市街化調整区域では開発許可が必要な場合があるため注意が必要です。

建ぺい率・容積率の制限緩和について

建ぺい率や容積率には制限がありますが、一定の条件を満たすことでこれらの制限が緩和される場合があります。建ぺい率の緩和としては、土地が特定行政庁が指定する角地である場合や、建物を耐火建築物とする場合に、それぞれ建ぺい率が10%上乗せされる特例があります。 容積率の緩和については、前面道路の幅員による制限がありますが、幅員15m以上の特定道路に接している場合や、特定道路から70m以内の一定の条件を満たす敷地では、容積率が加算されることがあります。 また、建築物の構造に関する緩和もあり、例えば、駐車場部分や地下室については、それぞれ一定の条件下で延床面積に含まれない、または算定が緩和される特例があります。 これらの緩和措置を適用することで、より有効な土地活用や建築計画が可能となります。

ではどうしたら効率的に土地探しをできるの？

工場建設に適した土地を効率的に探すためには、まず工場の用途や規模といった必要な条件を明確にすることが重要です。候補となる土地が見つかったら、用途地域だけでなく、地盤の状況や法令・規制、交通アクセス、周辺環境などを詳しく調査する必要があります。インターネットの不動産情報サイトや、事業用地の扱いに長けた不動産会社、あるいは工場建設を請け負う建築会社に相談することも有効な方法です。場合によっては、建設予定地の自治体に相談することで、土地の紹介を受けられる可能性もあります。これらの方法を組み合わせることで、より効率的に希望条件に合った土地を見つけられるでしょう。