倉庫投資は儲かる？アパート経営との違いや成功のコツを解説

最終更新日:2026/01/20

倉庫投資は儲かる？アパート経営との違いや成功のコツを解説

倉庫投資は、アパート経営とは異なる特徴を持つ不動産投資の一つで、高い利回りが期待できることから注目を集めています。しかし、成功のためにはそのメリット・デメリットを理解し、適切な戦略を立てることが重要です。本記事では、倉庫投資で利益を出すためのポイントやアパート経営との違い、具体的な始め方について詳しく解説します。

倉庫投資は、余っている土地を有効活用したい土地所有者の方や、高利回りの収益物件を探している投資家の方にとって、有効な選択肢となるでしょう。

そもそも倉庫投資とは？今注目されている理由を解説

倉庫投資とは、物流倉庫や貸し倉庫といった事業用不動産を取得し、企業などに貸し出すことで賃料収入を得る不動産投資のことです。近年、EC市場の拡大に伴い物流の需要が高まっており、安定した収益が期待できる投資として注目を集めています。倉庫は居住用物件と比較して内装工事やリフォームの手間が少ない点も魅力であり、効率的な資産運用を目指す投資家や、所有する土地の有効活用を検討している土地オーナーにとって有望な選択肢となっています。

アパート経営と徹底比較！倉庫投資のメリット

不動産投資は、アパートやマンションなどの居住用物件を運用するイメージが強いかもしれません。しかし、倉庫や工場といった事業用不動産も、不動産投資の対象となり、これらを活用した倉庫投資には、居住用不動産にはない独自のメリットが存在します。アパート経営と比較しながら、倉庫投資の具体的な利点について詳しく解説します。

メリット①：アパート経営より高い利回りが期待できる

倉庫投資の大きな魅力の一つは、アパート経営と比較して高い利回りが期待できる点です。一般的に、不動産投資における利回りとは、投資額に対する年間の収益の割合を示します。アパートやマンションといった居住用物件の利回りが5%前後であるのに対し、倉庫や工場などの事業用物件では8%から20%と、高利回りになる傾向があります。この高い利回りは、倉庫や工場が居住用物件に比べて修繕や維持管理にかかるコストを抑えられることに起因しています。より少ない費用で、安定した賃料収入を確保できるため、高い収益性を追求できます。

メリット②：内装工事が不要で初期費用を抑えやすい

倉庫投資では、一般的な居住用物件とは異なり、入居者による内装工事やリフォームが行われることが一般的です。そのため、契約内容によってはオーナーが多額の内装工事費を負担するケースが比較的少なく、初期費用を抑えられる可能性があります。また、退去時の原状回復義務も借り手側が負う契約が多い傾向にあるため、物件の維持管理にかかる費用や手間を軽減し、効率的な運用に繋がりやすいと言えるでしょう。これらの特性は、特に初期投資を抑えつつ不動産投資を始めたい方にとって、魅力の一つとなる可能性があります。

メリット③：一度契約が決まると長期利用されやすい

倉庫投資における大きなメリットの一つは、一度契約が決まると長期にわたって利用されやすい点です。事業用物件は、住居用物件に比べて移転にかかる費用や手間が大きく、頻繁な引っ越しは少ない傾向にあります。そのため、入居企業は一度入居すると、物流拠点や生産拠点としての機能を維持するために、長期的な利用を前提とすることがほとんどです。これにより、オーナー様は安定した賃料収入を長期にわたって確保でき、空室リスクを低減できます。

メリット④：駅から遠い土地でも収益化しやすい

居住用物件では駅や商業施設へのアクセスといった利便性の高い立地が重視されますが、倉庫や工場では重視される立地条件が大きく異なります。倉庫や工場は、広大な土地が必要となる場合が多く、幹線道路や高速道路へのアクセスが良好であれば、駅から遠い土地や市街地から離れた場所でも十分な需要が見込めます。そのため、居住用物件では収益化が難しいとされてきた郊外やへき地の土地でも、倉庫投資であれば有効に活用できる可能性が高まります。この特性は、広大な土地を所有しているものの、その活用方法に悩んでいる土地オーナーにとって特に大きなメリットとなるでしょう。

知っておくべき倉庫投資のデメリットや注意点

倉庫投資は高い利回りが期待できる魅力的な投資ですが、投資を成功させるためにはデメリットや注意点も十分に理解しておく必要があります。メリットだけでなくリスクも把握した上で慎重に検討することが、安定した収益を得るための鍵となります。ここでは、倉庫投資を始める前に知っておくべき主なデメリットと注意点について詳しく解説します。

デメリット①：住宅用地の特例がなく固定資産税が高い

倉庫や工場は、広い敷地と大きな建物を必要とするため、一般的に土地や建物の価格が高くなる傾向があります。そのため、それに伴い固定資産税も高額になる点に注意が必要です。また、居住用物件が建つ土地には固定資産税の軽減措置が適用されますが、倉庫や工場といった事業用物件の土地には、この特例が適用されません。結果として、同じ敷地面積であっても、居住用物件と比較して倉庫や工場の方が固定資産税が高くなる傾向があるのです。

デメリット②：一度空室になると次のテナントが見つかりにくい

倉庫は一度テナントが退去すると、次の借り手を見つけるのに時間がかかる場合があります。これは、倉庫の需要が地域によって大きく異なり、また特定の業種に特化した設備が備わっている場合、利用できる企業が限られるためです。特に、初めて倉庫投資を行う場合は、徹底的な市場調査を行い、需要が見込める立地を選ぶことが重要です。需要の低い地域に投資すると、空室期間が長引き、収益が不安定になるリスクが高まります。

デメリット③：金融機関からの融資審査が厳しい傾向にある

倉庫経営は不動産投資の一つですが、他の不動産投資と比べて金融機関からの融資を受けづらい傾向があります。特に新規参入者や実績の少ない個人事業主の場合、信用力が低いと見なされ、融資条件が厳しくなる可能性が高いです。融資を受けるためには、詳細な事業計画書を作成し、市場調査に基づいたデータやビジネスとしての成長根拠を提示する必要があります。事業計画書では、物件の収益性や将来の見通しを具体的に説明し、金融機関に納得してもらえるような説得力のある内容にすることが重要です。

デメリット④：相続税対策としての節税効果は低い

倉庫経営は、節税効果が限定的であるというデメリットがあります。一般的な賃貸経営では、土地に建物を建てることで固定資産税が最大6分の1に軽減される特例措置がありますが、貸し倉庫にはこの措置が適用されません。そのため、税負担が相対的に大きくなる可能性があり、相続税対策としての効果は低い点に留意が必要です。投資を検討する際は、これらの税制面での違いを十分に理解し、総合的な収益性を評価することが大切です。

初心者でもわかる！倉庫投資の始め方を4ステップで解説

倉庫投資は、アパート経営とは異なる特性を持つ不動産投資です。高い利回りが期待できる一方、空室リスクや融資の厳しさなどのデメリットも存在します。成功のためには、投資目的の明確化から物件の選定、資金計画、そして適切な運営まで、段階を踏んで進めることが重要です。

STEP1：投資目的とエリアの需要を明確にする

倉庫投資を始めるにあたり、まずは投資の目的を明確にし、対象エリアにおける倉庫の需要を把握することが重要です。倉庫には屋内型や屋外型など多様な種類があり、それぞれが異なる特性を持っています。例えば、空調設備が整った屋内型倉庫は、温度や湿度の影響を受けやすい商品の保管に適しており、文書保管専門の倉庫や冷蔵倉庫などがこれに該当します。一方、屋外型倉庫は広大なスペースを活かし、大型の荷物や車両の保管に利用されることが多く、水面倉庫のような特殊なタイプも存在します。これらの種類の違いを理解した上で、どのような倉庫が対象エリアで求められているのかを調査し、具体的な投資戦略を立てることが成功への第一歩となります。

STEP2：物件を探し事業収支をシミュレーションする

倉庫物件を探し、事業収支をシミュレーションすることは、投資計画を具体化する上で不可欠です。市場調査では、周辺の競合状況や賃料相場を把握し、借り手の需要があるエリアを見極める必要があります。特に、物流施設に関連する市場規模は拡大傾向にあり、2030年には次世代物流システム・サービス市場全体で1兆円を超えると予測されているため、将来性のあるエリアの選定が重要です。物件のタイプや立地に応じた収益性を詳細に計算し、具体的な事業計画を策定することで、現実的な投資判断が可能になります。

STEP3：資金計画を立てて金融機関に融資を相談する

倉庫投資を始めるにあたり、資金計画の策定と金融機関への融資相談は非常に重要なステップです。倉庫経営は多額の初期費用がかかるため、自己資金だけで賄うのは難しいケースが多いでしょう。そのため、金融機関からの融資を検討することになりますが、倉庫投資は一般の不動産投資と比較して融資の審査が厳しい傾向にあります。事業計画書を綿密に作成し、収益性や将来性を示すことで、金融機関からの信頼を得ることが重要です。

STEP4：物件の売買契約を結び運営を開始する

資金計画と融資の目処が立ったら、いよいよ物件の売買契約を結びます。契約締結後は、速やかに運営を開始することが大切です。しかし、倉庫と一口に言っても、貸し倉庫、トランクルーム、倉庫業では、用途や法律上の扱いが異なるため、賃貸借契約を締結する際は、適切な契約形態を選択する必要があります。特に、トランクルームは荷物を預かる「寄託契約」を結ぶことが多いため、貸し倉庫のようにスペースを貸し出す「賃貸借契約」とは異なる点に注意しましょう。適切な契約を結び、スムーズに運営を開始することが成功につながります。

倉庫投資で失敗しないための3つの成功のコツ

倉庫投資で安定した収益を得るためには、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。特に、物件の選定から運用まで、戦略的に進めることが成功への鍵となります。ここでは、倉庫投資を始める方が失敗することなく、長期的に安定した利益を得るための具体的な3つの成功のコツについて解説します。

コツ①：BtoB需要が見込める工業地帯や幹線道路沿いを選ぶ

倉庫投資を成功させるためには、立地選びが非常に重要です。特にBtoBの需要が見込める工業地帯や、物流の効率性を高める幹線道路沿いを選ぶことが成功の鍵となります。アクセスが良い場所は企業からの需要が高く、安定した入居に繋がりやすいため、地域ごとのターゲット層や需要を事前にしっかりと調査することが大切です。これにより、空室リスクを低減し、安定した収益を期待できます。

コツ②：地域の賃料相場をリサーチして適正な価格を設定する

倉庫投資を成功させるためには、収益性と集客のバランスを取りながら、地域の賃料相場をリサーチし、適正な価格を設定することが不可欠です。適切な賃料設定は、安定した入居率を維持し、長期的な収益を確保するために重要な要素となります。周辺の競合物件の賃料や、立地、設備といった物件の特性を考慮し、市場価値に見合った価格を設定しましょう。

コツ③：倉庫や工場に強い不動産会社をパートナーにする

倉庫投資を成功させるには、一般的な不動産とは異なる専門知識が不可欠です。そのため、倉庫や工場といった事業用不動産に特化した不動産会社をパートナーに選ぶことが非常に重要になります。専門知識を持つ不動産会社は、市場の動向を正確に把握し、適切な物件の選定からテナントの募集、契約、運営管理まで、包括的なサポートを提供してくれます。特に、BtoBの賃貸需要に精通している会社を選ぶことで、空室リスクを低減し、安定した収益確保に繋がるでしょう。

倉庫投資に関するよくある質問

Q. 土地がなくても倉庫投資は始められますか？

はい、土地がなくても倉庫投資を始めることは可能です。土地を所有していない場合でも、中古の倉庫物件を購入したり、倉庫を建設するための土地を賃借したりする方法があります。特に中古物件の購入は、初期費用を抑えつつ投資を始められるため、検討する価値があります。また、倉庫投資を支援する不動産会社や金融機関も存在するため、専門家と相談しながら、自身に合った方法で投資を始めることが可能です。

Q. 中古倉庫を購入する際に確認すべき点は何ですか？

中古倉庫を購入する際は、建物の状態だけでなく、物件の立地や周辺環境、過去の修繕履歴などを詳しく確認することが大切です。特に、湿度の管理が必要な冷凍倉庫など特殊な用途で利用されていた物件は、設備の状態や維持管理にかかる費用も考慮に入れる必要があります。また、将来的なリフォームや改修の必要性、それに伴う費用についても見積もりを取り、長期的な収支計画に含めて検討することが重要です。

Q. 物流リートへの投資とは何が違いますか？

物流リートへの投資は、J-REIT（不動産投資信託）の一種で、投資家から集めた資金で物流施設などの不動産に投資し、そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。実物不動産である倉庫に直接投資するのとは異なり、株式と同様に証券取引所で取引されるため、少額から始められる点や、流動性が高い点が特徴です。実物の倉庫投資は、物件の選定から管理・運営までを自身で行い、直接的な収益を得るのに対し、リートへの投資は専門家が運用するため、手間がかかりません。

まとめ

倉庫投資は、アパート経営とは異なるメリットとデメリットを両方持っています。主なメリットとしては、アパート経営よりも高い利回りが期待できることや、内装工事が不要で初期費用を抑えやすいこと、一度契約が決まると長期利用されやすい点などが挙げられます。一方で、住宅用地の特例がないため固定資産税が高くなる傾向がある点や、一度空室になると次のテナントが見つかりにくい可能性も考慮が必要です。これらの特性を理解し、適切な戦略を立てることが成功の鍵となるでしょう。