| 建物附属設備の耐用年数一覧表｜減価償却の区分と節税を解説

建物附属設備の耐用年数一覧表｜減価償却の区分と節税を解説

最終更新日:2025/12/25

建物附属設備の減価償却は節税を考える上で重要なポイントです。 本記事では減価償却の計算に必要となる建物附属設備の法定耐用年数について、その種類ごとの具体的な年数を一覧表形式でわかりやすく解説します。 また建物本体と附属設備の正しい区分方法や、それらを分けることによる節税メリット、実務上の注意点までを網羅的に説明します。

この記事を読めば附属設備の耐用年数に関する基本的な知識と、それを活用した会計処理の進め方がわかります。

建物附属設備とは？減価償却における重要な資産区分

建物附属設備とは、建物に固着して設置される電気設備、給排水設備、空調設備、エレベーターなど、建物の機能を高めるための設備全般を指します。 税法上、これらは建物本体とは別の減価償却資産として扱われます。

建物本体の耐用年数が数十年と長期に設定されているのに対し、附属設備の多くは15年前後と短いため、両者を明確に区分することが重要です。 この区分を正しく行うことで、減価償却費を適切に計上し、結果として節税につなげることが可能になります。

【一覧表】建物附属設備の主な種類と法定耐用年数

減価償却費を計算する際に基準となる法定耐用年数は、資産の種類、構造、用途によって法律で細かく定められています。 建物附属設備も例外ではなく、電気設備やガス設備、冷暖房設備など、その種類に応じて異なる年数が設定されています。

正確な会計処理と節税のためには、所有する設備がどの区分に該当し、何年の法定耐用年数が適用されるのかを正しく把握することが不可欠です。 以下で、主な建物附属設備の法定耐用年数を種類別に詳しく見ていきます。

電気設備の耐用年数

電気設備の法定耐用年数は、その種類によって異なります。 例えば、蓄電池電源設備の耐用年数は6年です。 一方で、受変電設備や配線設備、照明設備など、その他の一般的な電気設備については15年が適用されます。

ただし、建物と構造的に一体化している埋め込み式の照明などは、建物本体の一部として扱われる場合もあります。 法人のうち、資本金が1億円以下といった条件を満たす中小企業者であれば、取得価額が30万円未満の資産を一括で経費計上できる少額減価償却資産の特例も活用できます。 なお、店舗のネオンサインは3年、賃貸アパートの共用部外灯は18年など、用途によっても年数が変わるため注意が必要です。

給排水設備・ガス設備の耐用年数

給排水設備、衛生設備、及びガス設備の法定耐用年数は、一律で15年と定められています。 具体的には、建物内の給水管、排水管、ガス管の配管工事や、トイレ、洗面台、浴槽といった衛生器具の設置、そして消火栓やスプリンクラーなどの消火設備がこれに該当します。

これらの設備は建物の利用に不可欠なものであり、建物の取得と同時に設置されるケースがほとんどです。 しかし税法上は、建物本体とは明確に区別される資産として扱われ、15年という個別の耐用年数が適用されます。 そのため、建物の取得価額のうち、これらの設備費用を分離して計上することが重要です。

冷暖房設備・空調設備の耐用年数

冷暖房設備や空調設備の法定耐用年数は、設備の構造や規模によって異なります。 建物全体にダクトを通じて冷温風を送るセントラル空調システムのような大規模な設備の場合、耐用年数は15年です。

一方、特定の部屋ごとに設置される壁掛けタイプのルームエアコンなど、ダクトを必要としない小規模な設備は「器具及び備品」に分類され、耐用年数は6年となります。 このように、同じエアコンなどの空調設備であっても、そのシステムが建物と一体化しているか、独立した機器として機能するかによって税法上の扱いが大きく変わります。 所有する設備がどちらに該当するかを正しく判断し、適切な耐用年数で減価償却を行う必要があります。

昇降機（エレベーター・エスカレーター）の耐用年数

エレベーターやエスカレーターといった昇降機の法定耐用年数は、一律で17年と定められています。 これらの設備は、ビルやマンションなどの建物に固定され、その主要な機能を担う重要な資産です。 減価償却の計算上、昇降機は建物本体とは区別される「建物附属設備」として扱われます。

したがって、新規設置にかかる費用はもちろん、既存の設備の機能向上や大規模な更新を行った場合の費用も資本的支出として資産計上し、17年かけて償却していくことになります。 その他の多くの附属設備が15年であるのに比べ、昇降機は耐用年数がやや長く設定されている点が特徴です。

事業用建物の附属設備の耐用年数

事業用の建物に設置される附属設備には、その業種や用途に特化したものが多く存在します。 例えば、店舗の軒先に設置されるアーケードや日よけ設備は、主に金属製のものであれば15年、その他の材質であれば8年の耐用年数が適用されます。

また、集客に用いる看板及び広告設備のうち、ネオンサインの耐用年数は3年です。広告塔などの耐用年数は、その種類や構造によって異なり、構築物として20年や10年、建物附属設備として金属製の場合には18年が適用されることがあります。 工場などで使用される動力用の配線や配管は、その生産設備の種類及び構造によって個別に判断されますが、建物附属設備として処理する場合は10年や15年が適用されることがあります。 これらの設備は、その機能と構造を正確に把握し、適切な耐用年数を選択することが求められます。

建物本体と附属設備を分ける判断基準

減価償却を正しく行う上で、取得した資産が建物本体に属するのか、それとも附属設備に該当するのかを明確に区分することが不可欠です。 この判断は、設備の機能や建物との物理的な結合度、取り外しの容易さなどを基に行われます。

例えば、コンクリート壁のように構造上不可分なものは建物本体ですが、ボルトで固定された間仕切りやパーテーションは附属設備と見なされることがあります。 この区分によって適用される耐用年数が大きく異なり、納税額に直接影響を与えるため、その基準を正確に理解しておくことが重要です。

なぜ建物本体と附属設備を区分する必要があるのか

建物本体と附属設備を区分する最も大きな理由は、それぞれに適用される法定耐用年数が異なるからです。 鉄筋コンクリート造の建物本体の耐用年数が47年であるのに対し、多くの附属設備の耐用年数は15年程度と短く設定されています。

耐用年数が短い資産ほど、一年あたりに経費として計上できる減価償却費の額は大きくなります。 そのため、建物の取得価額から附属設備の価額を分離して計上することで、より多くの減価償却費を早期に費用化でき、課税所得を圧縮する効果が期待できます。 この節税メリットを享受するために、会計上および税務上の正確な資産区分が求められるのです。

建物本体に含まれるものと附属設備になるものの具体例

建物本体に含まれるのは、基礎、柱、壁、屋根、床といった、建物の構造を成す躯体部分です。 これらは建物と物理的に一体であり、容易に分離できません。

一方で附属設備には、電気設備、給排水設備、空調設備、エレベーターなどが含まれます。 これらは建物に固定されていますが、機能的には独立しており、修理や交換が可能です。 例えば、壁と一体化した造り付けの棚は建物本体の一部と見なされることが多いですが、後から設置した可動式の収納棚は器具備品に該当します。 このように、建物との物理的な結合度合いや、その設備が単独で機能するかどうかが、両者を区別する際の重要な判断基準となります。

建物附属設備を分けて減価償却する節税上のメリット

建物附属設備を建物本体とは別に区分して減価償却を行うことは、税務上のメリットがあります。建物本体および建物附属設備の減価償却方法は定額法に限定されています。耐用年数が短い附属設備を分離することで、投資初期に多くの減価償却費を計上できる場合があります。

これにより課税所得を効果的に圧縮し、納税額を抑えることが可能になります。特に不動産投資の初期段階において、手元のキャッシュフローを改善する有効な手段となり得ます。

メリット：減価償却費を早期に計上し節税につながる

建物本体の耐用年数は数十年に及ぶため、年間の減価償却費は少額になります。 これに対し、耐用年数が15年程度の建物附属設備を本体価格から分離して計上することで、より短い期間で資産価値を費用化できます。 その結果、各事業年度の減価償却費が増加し、課税対象となる所得を圧縮することが可能となります。

特に、多額の初期投資が必要な事業の開始年度や不動産投資の初期段階では、この効果は非常に大きいです。 納税額を抑えることで手元資金を確保し、キャッシュフローを改善することに直接貢献します。

中古物件における建物附属設備の耐用年数の考え方

中古物件を取得した場合、建物附属設備の耐用年数は、新品の法定耐用年数をそのまま使うのではなく、経過した年数を考慮して計算するのが原則です。 一般的には、「（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20%」という簡便法を用いて算出します。

もし経過年数が法定耐用年数を既に超えている場合は、法定耐用年数の20%に相当する年数を耐用年数とします。 例えば、法定耐用年数15年の給排水設備が設置から10年経過している中古物件を取得した場合、残りの耐用年数は（15年−10年）＋10年×20%で計算し、7年となります。 この方法により、中古資産の実態に合わせた償却期間を設定できます。

建物附属設備の減価償却における注意点

建物附属設備の減価償却は節税に有効な手段ですが、実行する際にはいくつかの注意点があります。 特に、設備に対して支出した費用が「資本的支出」と「修繕費」のどちらに該当するかの判断は重要です。

また、建物と設備の価格按分が不適切だと税務調査で指摘されるリスクも考慮しなければなりません。 これらの点を軽視すると、意図せず追徴課税などのペナルティを受ける可能性があるため、慎重な判断と適切な会計処理が求められます。

注意点1：資本的支出と修繕費の判断を誤らない

建物附属設備に関する支出が、資産価値を高めたり使用可能期間を延長させたりする「資本的支出」なのか、あるいは原状回復や通常の維持管理のための「修繕費」なのかを正しく判断する必要があります。 資本的支出は資産として計上し、耐用年数にわたって減価償却を行いますが、修繕費はその期の経費として一括で計上できます。

例えば、旧式の空調設備を最新の高機能なものへ入れ替える工事は資本的支出、故障した部品を交換する修理は修繕費と判断されるのが一般的です。 この区分を誤ると、税務調査で費用計上が否認される可能性があるため、支出の内容を慎重に検討しなければなりません。

注意点2：税務調査で指摘されるリスクを理解する

建物本体と附属設備の資産区分の妥当性や、その取得価額の按分方法は、税務調査において厳しくチェックされる項目の一つです。 特に、附属設備の割合を実態よりも過大に計上し、減価償却費を不当に多く計上していると判断された場合、修正申告を求められ、過少申告加算税や延滞税といった追徴課税が発生するリスクがあります。

国税庁が示すガイドラインや過去の判例を参考にし、工事請負契約書や見積書といった客観的な根拠に基づいて資産を区分することが不可欠です。 判断に迷う場合は、事前に税理士などの専門家に相談し、国税当局から指摘を受けないよう備えることが賢明です。

建物附属設備に関するよくある質問

このセクションでは建物附属設備の耐用年数や減価償却について実務担当者からよく寄せられる質問とその回答をまとめました。 内装工事費用の取り扱いや中古物件を取得した際の耐用年数の具体的な計算方法、法定耐用年数が経過した設備の会計上の扱いなど具体的なケースを想定しています。

これらのQ&Aを通じて日々の経理処理や確定申告の際に生じる疑問を解消しより正確な会計処理を行うための参考にしてください。

内装工事やリフォーム費用は建物附属設備として扱えますか？

はい、扱える場合があります。 内装工事のうち、電気配線や間仕切り、空調設備など、建物から独立した機能を持つ設備の設置費用は建物附属設備として計上できます。

ただし、壁紙の張り替えなど建物の価値を高めない修繕は修繕費として処理します。

中古物件を購入した場合、建物附属設備の耐用年数はどう計算しますか？

簡便法を用いて計算するのが一般的です。

法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数に、経過年数の20%に相当する年数を加えて算出します。

例えば、法定耐用年数15年で経過10年の設備の場合、残存耐用年数は7年（5年＋2年）となります。

法定耐用年数を過ぎた設備は使用できなくなりますか？

いいえ、使用できなくなるわけではありません。

法定耐用年数は、あくまで税法上の減価償却計算のために定められた年数であり、設備の物理的な寿命を示すものではありません。

耐用年数を過ぎた後も、適切なメンテナンスを行えば問題なく使用し続けることが可能です。

まとめ

建物附属設備の耐用年数を正確に把握し、建物本体と適切に区分して減価償却を行うことは、効果的な節税対策の基本です。 電気設備は15年、給排水設備は15年、エレベーターは17年など、設備の種類によって法定耐用年数は異なります。

これらの設備を建物本体から分離して計上することで、減価償却費を早期に費用化し、課税所得を圧縮することが可能です。 ただし、資本的支出と修繕費の判断を誤ったり、客観的根拠の乏しい按分を行ったりすると、税務調査で指摘を受けるリスクがあります。 適切な会計処理を行うためには、工事の見積書などの証拠書類を保管し、判断に迷う場合は税理士などの専門家に相談することが重要です。