| 倉庫の建築時には各種制限を確認しよう！地域によっては建築できない工場、倉庫に注意

倉庫の建築を計画する際、まず考えるのは必要な面積や高さですが、それと同時に法律による様々な制限を理解することが不可欠です。 建築基準法で定められた建ぺい率や容積率、土地の場所によって建てられる建物が決まる用途地域など、確認すべき項目は多岐にわたります。

これらの規制は、安全で機能的な街づくりを目的としており、遵守しなければ建築許可は下りません。 事業計画を円滑に進めるためには、土地選定の初期段階からこれらの法規制を正確に把握しておく必要があります。

建築基準法とは？

建築基準法は、建物を建てる際の最低限のルールを定めた法律です。 この法律の目的は、そこに住む人や利用する人の生命、健康、財産を守ることにあります。 具体的には、地震や火災に対する安全性、日当たりや風通しといった衛生環境の確保、そして街全体の景観や機能の維持などが含まれます。

倉庫も例外なくこの法律の対象となり、構造の強度から避難経路の確保、使用する建材に至るまで、様々な基準を満たすことが求められます。 事業用の建物だからといって、この基本ルールが免除されることはありません。

建築基準法における「倉庫」の定義

建築基準法において「倉庫」は、物品の貯蔵や保管を目的とする建物と定義されており、「特殊建築物」の一つとして位置づけられています。 特殊建築物とは、不特定多数の人が利用したり、火災などの際に大きな危険が生じる可能性があったりする用途の建物を指し、学校や病院、劇場などが含まれます。

倉庫がこれに該当するのは、一度火災が発生すると保管物によっては延焼しやすく、避難が困難になる可能性があるためです。 このため、一般的な事務所や住宅に比べて、防火や避難に関する規定がより厳しく適用される傾向にあります。

倉庫が建築基準法を満たすには

倉庫が建築基準法を遵守するためには、建物の構造や規模、用途に応じた様々な技術的基準をクリアする必要があります。 まず、地震や積雪、風圧に耐えうる構造耐力が求められます。 次に、火災時の安全を確保するための防火・避難に関する規定です。

これには、建物の主要な部分を燃えにくい構造にする耐火性能や、火の回りを防ぐ防火区画の設置、安全に避難できる通路や階段の確保などが含まれます。 さらに、保管する物品によっては、適切な採光や換気設備の設置も義務付けられます。 これらの基準は、倉庫の規模が大きくなるほど、また危険物などを扱う場合にはより厳格になります。

耐火・準耐火構造

耐火構造とは、火災が発生した際に、建物の骨組みである柱や梁、壁、床などが一定時間、倒壊したり燃え抜けたりすることなく耐え続けられる性能を持つ構造のことです。 一方、準耐火構造は、それに準じた性能を持ち、主に火災の延焼を抑制することを目的としています。 どちらの構造が求められるかは、倉庫が建つ場所（防火地域など）や建物の規模（階数や面積）によって決まります。

例えば、建物が密集する市街地の防火地域に大規模な倉庫を建てる場合は、最も厳しい耐火構造が要求されます。 これは、万が一の火災で倉庫が倒壊し、周辺へ被害が拡大するのを防ぐための重要な規定です。

防火区画の設置

防火区画とは、火災が発生した際に、炎や煙が建物全体に広がるのを食い止めるため、耐火性能を持つ壁や床、防火扉などで区切られた空間のことです。 建築基準法では、倉庫の規模に応じて、一定の面積ごとに区画する「面積区画」や、階段室やエレベーターシャフトといった縦方向の空間を区画する「竪穴区画」の設置が義務付けられています。

特に倉庫は、段ボールやプラスチック製品など可燃性の高い物品を大量に保管することが多いため、一度火が燃え広がると消火が困難になります。 防火区画は、初期消火の時間を稼ぎ、延焼被害を最小限に抑える上で極めて重要な役割を果たします。

内装制限

内装制限は、火災が発生した初期段階で、壁や天井の仕上げ材を伝って炎が急激に燃え広がるのを防ぎ、安全に避難する時間を確保するための規制です。 建築基準法では、倉庫のような特殊建築物や大規模な建物、火気を使用する部屋などを対象に、壁と天井の室内に面する部分の仕上げに、不燃材料・準不燃材料・難燃材料といった燃えにくい材料の使用を義務付けています。

特に避難経路となる廊下や階段では、より厳しい基準が適用されます。 内装材の選定は、デザイン性やコストだけでなく、この法的な制限をクリアできるかどうかが大前提となります。

建ぺい率と容積率とは？

建ぺい率と容積率は、土地に対してどれくらいの規模の建物を建てられるかを定めた、建築計画の基本となる数値です。 建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合で、敷地を真上から見たときに建物が占める割合を示します。 一方、容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合です。

これらの数値は、都市計画法で定められた用途地域ごとに上限が決められており、地域の住環境やインフラへの負荷をコントロールする役割を担っています。 倉庫の建築計画も、この二つの数値を満たす範囲で行う必要があります。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率は、「建築面積÷敷地面積」という式で計算されます。 例えば、1,000平方メートルの敷地に建築面積が600平方メートルの倉庫を建てる場合、建ぺい率は60%です。 この建築面積とは、建物を真上から見たときの外壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積を指します。

通常は1階部分の面積が最も大きくなることが多いですが、庇やベランダなども先端から1メートル後退した部分が建築面積に含まれるため注意が必要です。 用途地域ごとに上限が定められており、この規制によって敷地内に適切な空地を確保し、日照や通風、火災時の延焼防止といった機能が保たれています。

容積率の計算方法

容積率は、「延べ面積÷敷地面積」という式で算出します。 延べ面積とは、建物の各階の床面積をすべて合計した面積のことです。 仮に、1,000平方メートルの敷地に、1階600平方メートル、2階400平方メートルの倉庫を建てる場合、延べ面積は1,000平方メートルとなり、容積率は100%となります。

この容積率も用途地域ごとに上限が定められており、建物の立体的なボリュームをコントロールする役割があります。 これにより、地域の人口密度や交通量などを適正に保ち、道路や上下水道といったインフラが過負荷になるのを防いでいます。

【補足】防災備蓄倉庫は容積率が緩和される

災害時の備えとして地域のために設置される防災備蓄倉庫には、容積率に関する緩和措置が設けられています。 これは、公共性が高い施設の設置を促進するための特例です。 具体的には、防災活動に必要な物資を保管する倉庫部分の床面積について、建物全体の延べ面積の50分の1を上限として、容積率を計算する際の延べ面積から除外することが可能です。

例えば、自社の倉庫の一部を地域貢献のために防災備蓄スペースとして提供する場合、その部分は容積率の計算上有利に扱われることになります。 この制度を活用することで、定められた容積率の範囲内で、より広い倉庫を建築できる可能性があります。

法改正が行われた背景

2023年4月1日に建築基準法の一部が改正され、大規模な倉庫の建ぺい率に関する規制が緩和されました。

この改正の背景には、EC市場の拡大にともなう物流施設の需要増加があります。特に、荷物の積み降ろしを行うトラックバースを覆うための大きな庇（ひさし）は、従来の規定ではその大部分が建築面積に含まれてしまい、建ぺい率を圧迫する要因となっていました。

そこで、一定の防火安全性能を確保するなどの条件を満たした大規模な平屋倉庫に限り、この庇部分を建ぺい率の計算から除外できるようにし、より機能的で効率的な物流施設の建築を促進することが目的とされました。

法文で改正内容を確認する

2023年4月1日に施行された建築基準法施行令の改正により、特定の条件を満たす工場または倉庫において、外壁から突き出た軒や庇部分の建ぺい率算定が緩和されました。この改正は、物流倉庫などで荷物の積み下ろしスペースの利便性向上などを目的としており、軒や庇の先端から5mまでは建築面積に算入されないことになりました。

ただし、この特例を受けるためには、建物の用途や構造、防火措置、敷地境界線からの距離など、複数の厳しい条件をすべてクリアしなければなりません。 どのような建物が対象となり、どの程度の緩和が受けられるのか、法文のポイントを具体的に確認することが重要です。安易な自己判断は避け、専門家による詳細な検討が不可欠です。

『不燃材料』の条件について

建ぺい率の緩和措置を受けるための重要な条件の一つに、外壁と軒裏の構造があります。 具体的には、外壁が耐火構造であることに加え、軒その他これに類する部分の裏面（軒裏）が不燃材料で造られている必要があります。

不燃材料とは、建築基準法で定められた、通常の火災による熱を加えても燃焼しない、かつ、防火上有害な変形や亀裂などを生じない材料のことです。 この規定は、庇部分から建物内部へ、あるいは隣地へと火災が燃え広がるのを防ぐための安全対策です。 緩和の恩恵を受けるには、設計段階でこれらの防火性能を確実に満たす材料選定と構造計画が求められます。

『上階を設けない』に関する条件について

この建ぺい率緩和措置の対象は、「階数が一で、かつ、上階を設けないもの」と規定されています。 これは、建物が平屋建てであることを意味します。 2階建てや3階建ての倉庫には、この特例は適用されません。 この条件が設けられた背景には、大規模な物流施設で一般的な、広い荷捌きスペースを確保するためのプラットフォームキャノピー（庇）の設置を容易にする狙いがあります。

平屋建ての倉庫は、火災時の避難や消火活動が比較的容易であることも考慮されています。 したがって、複数階層の倉庫を計画している場合は、この緩和措置の対象外となることを理解しておく必要があります。

『軒等の面積』に関する条件について

建ぺい率の緩和が適用される軒や庇の範囲には上限が定められています。2023年4月1日に施行された法改正により、倉庫や工場の用途に限り、建築面積に算入されない庇の範囲が拡大されました。

改正前は、外壁から1メートルを超えて突き出した庇は、その超えた部分が建築面積に算入されていました。 しかし、今回の改正では、倉庫・工場の用途で一定の条件を満たす場合、外壁から最大5メートルまでを建築面積に算入しないことが認められるようになりました。 これは、外壁から1メートル以内は従来から建築面積に算入されなかったため、それに加えてさらに5メートルが不算入となることを意味します。

したがって、外壁からの突出幅が6メートルの庇の場合、外壁から合計で6メートル分の庇が建築面積に算入されない可能性があります。 この緩和により、最大で5メートルという大幅な緩和が受けられることになり、雨天時でも作業しやすい広い荷捌きスペースの確保が可能になりました。

『軒等からの敷地境界線までの距離』に関する条件について

建ぺい率の計算において、軒や庇が外壁または柱の中心線から1m以上突き出ている場合、その先端から1m後退した部分までが建築面積に算入されないという緩和措置はあります。ただし、軒や庇の先端から隣地境界線までの距離を1m以上確保するという一般的な建ぺい率緩和の適用条件は、現行法規では確認できませんでした。

近年、物流倉庫等においては、特定の条件を満たすことで大規模な庇が建ぺい率の算定から除外される緩和規定が設けられています。 この場合、庇の先端から敷地境界線までの距離は5m以上とされており、1m以上という規定は見当たりません。 この緩和は、雨天時の荷役作業効率向上などを目的として、2023年4月1日に施行されたものです。

火災時の延焼防止や避難・消防活動のためのスペース確保は重要であり、敷地境界線付近への建築物の配置には慎重な計画が求められます。したがって、敷地の境界線ぎりぎりまで庇を伸ばすことは、多くの場合、制限されます。

このように、庇の設計は、建物の内部計画だけでなく、敷地全体における配置計画と密接に関連します。敷地の形状や周辺環境、適用される法規を考慮した上で、慎重な計画が必要です。

『建築物の用途』に関する条件について

建ぺい率の緩和措置が適用される建物の用途は限定されています。 この特例の対象となるのは、「倉庫その他これに類する用途」に供する建築物です。 法文では自動車車庫や自転車駐車場も例示されていますが、基本的には物流施設や大規模な保管施設が主な対象として想定されています。 事務所や店舗、工場など、倉庫以外の用途が主となる建物にはこの緩和は適用されません。

ただし、倉庫に従属する事務所スペースなど、一体として利用される部分については、総合的に判断される場合があります。 計画している建物がこの用途の条件に合致するかどうか、事前に特定行政庁や指定確認検査機関へ確認することが重要です。

【注意】あくまで緩和の対象は『建蔽率の計算』に係る部分のみ

2019年の法改正による緩和措置は、あくまで「建ぺい率の計算」にのみ適用される特例である点を理解しておく必要があります。 この緩和によって建築面積が小さく算定されたとしても、容積率の計算基礎となる延べ床面積や、防火区画の設置義務を判断するための床面積、あるいは固定資産税の課税床面積などが変わるわけではありません。

また、高さ制限や日影規制、防火地域に関する規定など、建築基準法の他の規制が免除されることもありません。 建ぺい率という一つの側面が緩和されただけであり、建物全体として法に適合しているかどうかの多角的な検証は依然として必須です。

倉庫の建築時には各種制限を確認しよう！地域によっては建築できない工場、倉庫に注意

倉庫の建築計画において、建ぺい率や容積率と並んで根幹となるのが「用途地域」の規制です。 これは都市計画法に基づき、土地の利用目的を地域ごとに定めたもので、全13種類が存在します。 それぞれの地域で建てられる建物の種類、規模、用途が細かく制限されており、そもそも倉庫の建築が認められていない地域も少なくありません。

例えば、閑静な住宅街に大規模な物流倉庫が建設されるのを防ぐといった、住環境と産業活動の適切なゾーニングが目的です。 土地を選定する際には、まずその場所がどの用途地域に指定されているかを確認することが、計画の第一歩となります。

倉庫の建築制限はなんのためにある？

倉庫を含め、建物に様々な建築制限が設けられているのは、秩序ある都市環境を形成し、維持するためです。 特に用途地域の制限は、住居、商業、工業といった異なる土地利用が混在することによるトラブルを防ぐ役割を担っています。 例えば、住宅が密集する地域に大型トラックが頻繁に出入りする倉庫ができると、騒音や振動、交通安全上の問題が発生し、住民の生活環境を損なう恐れがあります。

こうした事態を避けるため、地域ごとに建てられる建物の種類をあらかじめ定めることで、それぞれの地域特性に合った環境を守っています。 これは、個々の土地利用の自由を一部制限し、地域全体の利益を優先させる考え方に基づいています。

用途地域とは？倉庫が建てられる場所のルール

用途地域とは、都市計画法に基づいて、市街化区域内の土地をその利用目的によって13種類の地域に区分したものです。 例えば、「第一種低層住居専用地域」は良好な住環境を守ることを最優先とし、「工業専用地域」は工場の操業効率を高めることを目的としています。 倉庫を建築する場合、この用途地域のルールに従わなければなりません。

一般的に、住居系の色が強い地域では建築が禁止または厳しく制限され、商業系や工業系の地域では建築が可能となります。 計画地の自治体の都市計画課などで用途地域を確認し、そもそも倉庫が建てられる場所なのか、建てられるとしてもどのような規模の制限があるのかを把握することが不可欠です。

【用途地域別】倉庫が建築できるかどうかの基準

用途地域によって倉庫が建築できるか否かは明確に定められています。 まず、第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域では、原則として倉庫の建築はできません。 第二種中高層住居専用地域や第一種・第二種住居地域、準住居地域では、一定の規模（床面積など）以下の小規模なものに限り建築が認められる場合があります。

一方、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域では、原則として倉庫の建築が可能です。 特に準工業地域から工業専用地域にかけては、大規模な物流倉庫の立地に適しています。 ただし、保管する物品（危険物など）によっては、工業専用地域に限定されるケースもあります。

用途地域の建築制限にも注目しよう

倉庫の建築が可能な用途地域であっても、それで全ての制限がクリアされたわけではありません。 各用途地域には、それぞれ建ぺい率や容積率の上限、建物の高さ制限、壁面の位置の制限などが細かく定められています。 これらの数値は、同じ用途地域名でも、自治体や地区によって異なる場合があります。

さらに、地域によっては「地区計画」や「建築協定」といった独自のルールが上乗せされていることもあり、より厳しい制限が課されているケースも珍しくありません。 土地を取得する前には、単に用途地域名を確認するだけでなく、その土地に適用される全ての制限内容を役所の建築指導課などで詳細に調査する必要があります。

高さ制限（絶対高さ・斜線制限・日影規制）

建物の高さを規制するルールには、主に3つの種類があります。 一つ目は「絶対高さ制限」で、第一種・第二種低層住居専用地域などで適用され、建物の高さを10mまたは12mといった具体的な数値で直接制限します。 二つ目は「斜線制限」で、道路や隣地の採光・通風を確保するため、境界線から一定の角度で引かれる斜線内に建物を収めるよう求めるものです。 これには道路斜線、隣地斜線、北側斜線があります。

三つ目は「日影規制」で、周辺の土地に一定時間以上の日影が落ちないように建物の高さを制限するもので、特に中高層の建物が対象になります。 大規模な倉庫はこれらの規制、特に斜線制限や日影規制の対象となることが多く、設計上の大きな制約要因となります。

防火・準防火地域による制限

防火地域および準防火地域は、市街地における火災の延焼を防ぐことを目的に、都市計画法によって指定されるエリアです。 主に駅周辺の商業地や建物の密集地、幹線道路沿いなどが指定されます。 これらの地域内に倉庫を建てる場合、建築基準法で定められた厳しい防火性能が求められます。

具体的には、建物の規模に応じて、主要構造部を耐火構造とした「耐火建築物」や、それに準じる「準耐火建築物」としなければなりません。 外壁の開口部にも延焼の恐れのある部分には防火戸などの設置が義務付けられます。 これらの対策は建築コストに直接影響するため、計画地の指定状況は事前に必ず確認すべき重要な項目です。

条件によっては非常用の進入口も必要

高さが31m以下の部分にある3階以上の階、または特定の条件を満たす窓がない階には、消防隊が火災時に外部から進入して消火・救助活動を行うための「非常用の進入口」を設置することが建築基準法で義務付けられています。 倉庫もこの規定の対象です。

非常用進入口は、道路や通路など消防車が近づける場所に面して設ける必要があり、大きさや構造、表示（赤い逆三角形のマーク）についても細かく定められています。 設計段階でこの進入口の設置を考慮していないと、後から計画を大幅に変更せざるを得なくなる可能性があります。 建物の安全性と消防活動の効率性を確保するための重要な設備です。

倉庫の建築では事前の詳細確認が必須

これまで見てきたように、倉庫を一つ建てるまでには、建築基準法、都市計画法、消防法といった複数の法律が定める様々な規制をクリアしなければなりません。 建ぺい率や容積率といった基本的な規模の制限から始まり、用途地域による立地の可否、高さや防火に関する詳細な規定まで、確認すべき項目は多岐にわたります。

これらの法規制は複雑に絡み合っており、一つでも見落としがあると、計画の遅延やコスト増、最悪の場合は建築そのものが不可能になるリスクを伴います。 したがって、土地の選定や基本設計といった初期段階から建築の専門家を交え、法的な適合性を詳細に調査・確認するプロセスが不可欠です。

まとめ

倉庫の建築計画を進める上では、建ぺい率や容積率といった基本的な建築規制の理解が第一歩となります。 これに加えて、土地の利用方法を定める用途地域の確認が不可欠であり、計画地に倉庫が建てられるのかを判断する重要な要素です。 さらに、建物の高さを制限する斜線制限や日影規制、火災の延焼を防ぐための防火地域内の構造制限など、多岐にわたる法的な制約を考慮する必要があります。

特に、2019年の法改正による建ぺい率緩和は、平屋の倉庫など特定の条件下でのみ適用されるため、その適用条件を正確に把握することが肝要です。 これらの複雑な規制を遵守し、事業計画に即した倉庫を実現するためには、専門家と連携し、初期段階から詳細な法的調査を行うことが合理的なプロセスとなります。