| 倉庫リノベーションにおける費用相場の基礎知識

倉庫のリノベーションは、既存の建物を活用して新たな価値を創出する手法として注目されています。 その費用は、住宅、店舗、オフィスといった用途変更の内容や建物の状態、工事の規模によって大きく変動します。

この記事では、倉庫をリノベーションする際の費用相場をはじめ、リフォームとの違い、メリット・デメリット、注意点について解説します。 事業計画を具体化する上で、正確な知識を身につけることが重要です。

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この記事の監修者

株式会社澤村(SAWAMURA)

山々に囲まれ、琵琶湖を臨む滋賀県高島市。
株式会社澤村は1950年の創業以来、地域とともに歩みながら、信頼・実績・技術を受け継いできました。
現在、フィールドは滋賀・京都・福井まで広がり、130名を超えるスタッフと共に、設計・施工の一貫体制でお客さまのご要望にお応えしています。
本コラムは株式会社澤村が運営する工場建築・倉庫建築に関するお役立ちコラムです。

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倉庫リフォームとリノベーションの違い

リフォームとリノベーションは混同されがちですが、その目的と工事の規模において明確な違いがあります。 リフォームは、老朽化した建物の内装や設備を修復し、新築に近い状態へ回復させることを指します。

一方、リノベーションは、既存の建物に対して新たな機能や付加価値を与えるための大規模な改修です。 例えば、倉庫をオフィスや住居へ用途変更するケースはリノベーションに該当し、より抜本的な改修となります。

倉庫をリフォーム・リノベーションするメリット

倉庫のリフォームやリノベーションには、新築にはない多くの利点があります。 まず、既存の躯体を活用するため、新築に比べて建築コストを大幅に抑制できる可能性があります。 また、倉庫特有の高い天井や柱のない広大な空間は、デザインの自由度が高く、開放的で独創的な空間を創出できます。

事業継続計画（BCP）の観点からも、既存ストックを有効活用することは、災害時の拠点確保や事業の多角化に繋がり、企業基盤の強化に貢献します。

倉庫をリフォーム・リノベーションするデメリット・注意点

多くのメリットがある一方で、倉庫のリフォームやリノベーションには注意すべき点も存在します。 もともと人が常駐することを想定していないため、断熱性や気密性が低く、追加の断熱工事が必須となるケースがほとんどです。

また、建物の築年数によっては、現行の耐震基準を満たすための補強工事が必要となり、費用が想定以上にかかることもあります。 さらに、用途変更に伴う建築基準法や消防法などの法規制をクリアする必要があり、専門的な知識が不可欠です。

倉庫本体の購入費用

倉庫のリノベーションを検討する際、改修費用とは別に倉庫本体の購入費用が発生します。 物件の価格は、立地条件、敷地面積、建物の延床面積、築年数、構造といった要素によって大きく変動します。

都市部や主要幹線道路に近い物件は高額になる傾向があり、郊外の物件は比較的安価に取得できる可能性があります。 また、建物の状態も価格を左右する重要なポイントであり、大規模な修繕が必要な場合は、その分購入価格が低く設定されていることもあります。

倉庫から住宅へリノベーションをする場合

倉庫を住宅へリノベーションする場合、その費用相場は1,000万円から3,000万円以上と幅広くなります。 この費用には、断熱・防音工事、床・壁・天井の内装工事、キッチンや浴室、トイレといった水回り設備の設置費用が含まれます。

特に、人が快適に暮らすための断熱性能の確保は重要であり、外壁や屋根、開口部への断熱材の追加や二重窓の設置などが求められます。 また、建築基準法上の「住宅」としての基準を満たすため、採光や換気の要件をクリアする必要も生じます。

倉庫から店舗へリノベーションをする場合

倉庫を店舗にリノベーションする際の費用は、用途や規模、設備によって大きく異なります。倉庫を店舗へリノベーションする場合、費用の目安は約200万円から1,500万円とされており、素材や設備、間取りの変更にこだわると1,000万円から2,000万円以上かかることもあります。坪単価で見た場合、一般的な店舗リフォームの坪単価は約60万円から200万円と幅広いですが、小規模なアパレルショップや雑貨屋であれば坪単価20万円から40万円程度に抑えられる場合もあります。飲食店の場合は、厨房設備の設置や排気・給排水工事が必須となり、物販店とは異なるコストがかかるため、坪単価も高くなる傾向があります。例えば、カフェの内装工事の坪単価は20万円から40万円ほどが一般的ですが、設備工事の有無で変動します。

加えて、不特定多数の人が利用するため、消防法に基づく防火設備の設置やバリアフリーへの対応も求められ、これらの工事費用も考慮に入れる必要があります。

倉庫からオフィスへリノベーションをする場合

倉庫をオフィスへリノベーションする場合の費用は、坪単価で20万円から60万円程度が相場です。 内装をシンプルな仕上げにする、既存の躯体をデザインとして活かすといった工夫により、コストを抑えることも可能です。

オフィスとして機能させるためには、電気・通信インフラの整備、空調設備の設置、トイレや給湯室といった共用部の設置が不可欠です。 また、従業員が安全かつ快適に働けるよう、労働安全衛生法に定められた照度や換気の基準を満たす必要があり、これらの環境整備も費用に含まれますれます。

倉庫リノベーションにかかる諸費用

倉庫リノベーションの総費用には、工事費本体以外にもさまざまな諸費用が含まれることを理解しておく必要があります。具体的には、リノベーションの設計を依頼する設計事務所やデザイナーに支払う設計料、建築確認申請や用途変更の手続きを代行してもらうための申請費用、建物の登記内容を変更するための登記費用などが挙げられます。

また、不動産取得税やリフォーム後の固定資産税といった税金、工事期間中の仮設費用なども発生します。これらの諸費用は、内容や規模によって異なりますが、工事費用とは別途発生することを考慮しておくことが重要です。

倉庫リフォームはDIYで可能？

コスト削減を目的として、倉庫リフォームの一部をDIYで行うことは可能です。 例えば、壁の塗装や床材の張り付け、棚の造作といった作業は、専門的な資格がなくても挑戦しやすい範囲です。

しかし、建物の構造に関わる柱や梁の変更、電気配線工事、給排水やガスの配管工事などは、専門的な知識と資格が必要であり、安全性の観点から絶対にDIYで行うべきではありません。 建物の強度や法規制の遵守、瑕疵のリスクを考慮すると、基本的には信頼できるプロの業者に依頼することが賢明な判断です。

よくある質問

倉庫のリフォームやリノベーションを検討する上で、法規制や税金、工事期間などに関して多く寄せられる質問とその回答をまとめました。

倉庫を住居にリフォームした場合、固定資産税は変わりますか？

倉庫を住居にリフォームした場合、固定資産税は変更されます。 土地については、住宅用地の特例が適用されることにより、課税標準額が減額され、税金が安くなる可能性があります。

一方で、建物についてはリフォームによって資産価値が向上したと評価され、評価額が上がり税額が増加することが一般的です。 建物の構造や規模、リフォームの内容によって評価額は変動するため、一概に税金が上がるとも下がるとも言えません。 正確な税額については、事前に管轄の自治体の資産税課に問い合わせて確認することが重要です。

倉庫リフォームにはどのような法的手続きが必要ですか？

倉庫リフォームでは、工事の内容や規模、用途変更の有無によって必要な法的手続きが異なります。 特に、倉庫から住宅や店舗、オフィスなどへ用途を変更する際には、原則として建築基準法に基づく「用途変更の確認申請」が必要です。

また、建物の床面積が増える増築や、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の過半を修繕・模様替えする大規模なリフォームを行う場合も「建築確認申請」が求められます。 これらの手続きは専門的な知識を要するため、設計事務所や施工会社などの専門家に相談し、適切に進めることが不可欠です。

倉庫リフォームにかかる期間はどのくらいですか？

倉庫リフォームの期間は、プロジェクトの規模や内容によって大きく異なります。 内装の改修や設備の入れ替えといった比較的小規模な工事であれば2ヶ月から4ヶ月程度で完了することもあります。

しかし、構造躯体の補強や断熱工事、外壁の改修などを含む大規模なリノベーションになると、半年から1年以上を要するケースも少なくありません。 特に、建築確認申請や用途変更の手続きには数ヶ月かかる場合があるため、その期間も考慮に入れた上で、全体のスケジュールを計画する必要があります。 設計や業者選定の時間も含め、余裕を持った工程管理が求められます。

まとめ

倉庫のリフォームおよびリノベーションは、新築に比べてコストを抑えつつ、企業の新たな事業拠点や資産活用の可能性を広げる有効な選択肢です。 しかし、その計画を成功させるには、用途に応じた法規制の遵守、建物の現状把握、そして適切な資金計画が不可欠となります。

メリットとデメリットを十分に比較検討し、設計事務所や施工会社といった信頼できる専門家と緊密に連携しながらプロジェクトを推進することで、倉庫という資産の価値を最大限に高めることが可能です。