| 特殊建築物とは？用語の定義と建築時の注意ポイントなどを解説

特殊建築物とは、建築基準法によって定められた特定の用途や構造を持つ建築物を指します。これらの建築物は、一般的な住宅などと比較して多くの人が利用したり、火災が発生した場合に大きな被害が生じる可能性があったりするため、建築基準法においてより厳しい規制が適用されます。ここでは、特殊建築物の定義や関連法規、建築時や用途変更に関する注意点について詳しく解説します。

工場・倉庫の暑さ対策に『クールサーム®』

屋根に塗るだけで空調代を削減！※1

可視光線、近赤外線のほとんどを反射し、また一部吸収した太陽エネルギーを遠赤外線として放散、さらに遮断層を作り熱伝導を防ぐ、といった特性を持つNASAが開発した特殊なセラミックで屋根や壁面を塗装。劣化の原因となる紫外線もカットして、断熱効果は長期間（10年以上※2）持続可能。コスパの高い断熱素材です。

※1 理想科学工業㈱霞ヶ浦工場の実例を元に、イメージ表示し得られたデータを元に室内空間の温度上昇を抑制することから、空調設備の温度を上げることで電気代等の削減が期待できます。
※2 クールサーム®の実証実験にて10年以上の耐久性を確認しています。詳しくは弊社スタッフまでお問い合わせください

クールサームについて詳しくはこちら

この記事の監修者

株式会社澤村(SAWAMURA)

山々に囲まれ、琵琶湖を臨む滋賀県高島市。
株式会社澤村は1950年の創業以来、地域とともに歩みながら、信頼・実績・技術を受け継いできました。
現在、フィールドは滋賀・京都・福井まで広がり、130名を超えるスタッフと共に、設計・施工の一貫体制でお客さまのご要望にお応えしています。
本コラムは株式会社澤村が運営する工場建築・倉庫建築に関するお役立ちコラムです。

• 
• 
• 

特殊建築物の定義とは

特殊建築物は、不特定多数の人が利用する建物や、火災発生時の危険性が高い建物などを指し、建築基準法によってその種類が定められています。どのような建物が特殊建築物に該当するかを理解することは、建築や改修、用途変更を行う上で非常に重要となります。

建築基準法上の特殊建築物

特殊建築物は、建築基準法第2条第二号で定義されています。学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場などがこれにあたります。これらの建物は、その用途の特性から、建築基準法において防火や避難に関する規定など、より厳しい基準が適用されます。

特殊建築物とされる建物用途

建築基準法上の特殊建築物には、多岐にわたる用途が含まれます。具体的には、劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場といった集会施設、病院や診療所（患者の収容施設があるもの）、ホテル、旅館、共同住宅、寄宿舎などの医療・宿泊・共同利用施設が挙げられます。また、学校や体育館、博物館、図書館といった教育・文化施設、百貨店、マーケット、展示場、飲食店などの商業施設、さらには倉庫や自動車車庫、自動車修理工場なども特殊建築物に含まれます。

事務所や工場は特殊建築物に該当する？

建築基準法上の特殊建築物の定義には工場が含まれていますが、事務所は通常、特殊建築物には該当しません。これは、事務所が主に建物内で働く特定の人が利用するのに対し、特殊建築物は不特定多数の人が出入りし、火災発生時に大きな被害につながる可能性があると考えられているためです。ただし、工場については、自動車修理工場など一部の工場は特殊建築物として扱われます。また、自治体によっては独自の判断で工場を特殊建築物として扱っている場合もあるため、個別の建築計画においては所管の特定行政庁への確認が重要です。

特殊建築物に関する建築基準法の規定

特殊建築物は、その用途や規模に応じて建築基準法による様々な規制を受けます。これらの規定は、建物の安全性や利用者の避難を確保することを目的としており、建築計画を進める上で遵守が求められます。

用途による規制の違い

特殊建築物に対する建築基準法の規制は、その用途によって異なります。例えば、劇場や映画館などの集会を目的とする施設、病院やホテルなどの宿泊や医療に関わる施設、学校や体育館などの教育施設、百貨店や飲食店などの商業施設、そして倉庫や自動車車庫といった建物では、それぞれ異なる防火や避難に関する基準が適用されます。これらの用途の違いに応じた詳細な規定は、建築基準法や関係法令、さらには各自治体の条例によって定められています。

主要構造部への制限（法第27条）

建築基準法第27条では、特殊建築物について主要構造部を耐火構造または準耐火構造とする必要性が定められています。具体的には、特殊建築物の種類や規模、階数によって求められる耐火性能の基準が異なります。例えば、3階建て以上の特殊建築物の多くは耐火建築物としなければなりません。ただし、自動車修理工場以外の工場については、法第27条の直接的な規制対象外となる場合があります。

避難施設に関する基準（法第35条）

建築基準法第35条は、特殊建築物における避難施設に関する基準を定めています。この条文では、劇場、映画館、病院、共同住宅、百貨店など、多数の人が利用する特殊建築物について、廊下、階段、出入口その他の避難施設や、消火栓、スプリンクラーなどの消火設備、排煙設備、非常用の照明装置などの設置に関する技術的な基準が定められています。これらの基準は、火災発生時などに建物利用者が安全かつ円滑に避難できることを目的としています。

建築確認申請が必要なケース（法第6条）

建築基準法第6条に基づき、特殊建築物の建築や大規模な修繕、大規模な模様替えを行う際には、原則として建築確認申請が必要です。特に、特殊建築物で床面積の合計が200平方メートルを超えるものについては、都市計画区域内外を問わず建築確認申請が必要となります。また、特殊建築物以外の建築物であっても、一定の規模を超えるものや都市計画区域内に建築するものなども建築確認申請の対象となります。

特殊建築物の用途変更

既存の建物の用途を変更する場合、それが特殊建築物に関する用途変更である場合や一定規模を超える場合は、建築基準法に基づく手続きが必要となることがあります。用途変更に関するルールを理解することは、建物の有効活用やコンバージョンを検討する上で不可欠です。

用途変更とは

用途変更とは、建築基準法における建物の使用目的を変更することを指します。例えば、それまで事務所として使用していた建物を飲食店にする場合や、住宅を店舗に変更する場合などが用途変更にあたります。用途変更を行う理由は、建物の用途によって建築基準法やその他の関連法令で求められる安全基準や環境基準が異なるためです。建物の用途を変更する際には、変更後の用途に応じた適切な安全対策や環境対策が必要になります。

用途変更で確認申請が必要な場合

用途変更を行う際に建築確認申請が必要となるのは、原則として特殊建築物以外の用途から特殊建築物の用途へ変更する場合で、かつ用途を変更する部分の床面積の合計が200平方メートルを超えるケースです。ただし、政令で定められた類似の用途相互間での変更については、床面積が200平方メートルを超える場合でも確認申請が不要となる例外があります。2019年の建築基準法改正により、用途変更で確認申請が必要となる床面積の基準が100平方メートル超から200平方メートル超に緩和されています。

事務所から店舗への用途変更

事務所から店舗へ用途変更する場合、原則として建築確認申請が必要となります。これは、店舗が建築基準法上の特殊建築物に該当することが多く、事務所は通常特殊建築物に該当しないためです。特に、店舗が特殊建築物に該当し、用途変更する部分の床面積が200平方メートルを超える場合は、確認申請が必要になります。ただし、類似の業種の店舗への変更や、用途変更する床面積が200平方メートル以下の場合は、確認申請が不要となるケースもあります。

店舗から事務所への用途変更

店舗から事務所へ用途変更する場合、原則として建築確認申請は不要です。これは、店舗が特殊建築物に該当するのに対し、事務所は通常特殊建築物ではないため、より規制の厳しい用途からそうでない用途への変更となるためです。ただし、特定の大規模事務所や特殊な設備を設ける事務所など、例外的に申請が必要となるケースも存在します。